В 2009 году рынок недвижимости Болгарии пережил самый сложный период в своей истории. В начале года рынок замер, и, в течении трех месяцев не было замечено значительного снижения цен, но, практически, не было и покупателей. Затем начался спад цен, достигнувший, в итоге, уровня 2004—2005 годов.
Ниже приведены итоговые цифры за 2009 год, составленные на основании данных по реальным сделкам, заключенных агентствами недвижимости в Болгарии.
Недвижимость 2009 в цифрах (относительно 2008 г.)
−36% , такое падение показала средняя цена на жилую и курортную недвижимость в Болгарии.
−40% , падение количества сделок купли-продажи.
−23% , снижение средних цен на квартиры в Софии и на 55% снижение количества сделок купли-продажи.
−22,5 , снижение средних цен на квартиры в Варне.
−41% , снижение средних цен на апартаменты в Банско.
−40% , снижение цен на апартаменты на Солнечном Берегу и других курортах южного черноморья.
−53,5% , снижение средних цен на сельскую недвижимость.
По мнению агентств рынок недвижимости Софии оказался наиболее гибким и адекватным ситуации.
Средние цены сделок(поквартально)
1 квартал — 1050 евро\метр.
2 квартал — 1020 евро\метр.
3 квартал — 945 евро\метр.
4 квартал — 980 евро\метр.
Как видно, дно было пройдено(по мнению агентств) в третьем квартале, когда было наименьшее количество сделок. Но в четвертом квартале покупатели вернулись на рынок, и в последнем квартале 2009 года было заключено на 50% больше сделок купли-продажи, чем в третьем квартале, что и отразилось на цене.
Средняя цена продажи квартир в Софии (по данным агентств) составила 74 500 евро. В 2008 года средняя цена была 96 200 евро.
В Варне до середины года рынок просто спал, по данным местных агентств, реализовывались либо дешевые дома в сельской местности, либо дорогие апартаменты от 200 000 евро в Варне и близлежащих курортах. В середине лета, когда летнее солнце растопило последние сомнения в головах у продавцов относительно тенденций на рынке, началось заметное снижение цен, что отразилось на количестве продаж — во втором полугодии было заключено в три раза больше сделок, чем в первом.
По данным агентств недвижимости Варны, наиболее активные покупатели в этом регионе — это русские. Британцы предпочитают недорогую сельскую недвижимость, а сами болгары, в ожидании большего снижения, отдают предпочтение аренде.
Средняя цена проданных агентствами квартир и апартаментов в Варне составила 83 300 евро, в 2008 году — 107 500 евро.
Несмотря на то, что средняя цена в Варне выше, чем в Софии, уровень снижения цены оказался сопоставимым.
Очень любопытны данные по национальному составу покупателей, воспользовавшимися услугами агентств недвижимости в 2009 году. Только 25% из них составляют болгары. Остальные 75% — это иностранцы. Из них, наибольшее количество — 45%, покупатели из Великобритании и Ирландии. Британцы предпочли основные приобретения делать в сельской недвижимости.
25% составляют россияне, еще 5% русскоязычные из бывших республик СССР. Наши покупают, в основном курортную недвижимость — как на море, так и в горах (особенно в Банско).
5% составляют греки, покупающие для себя апартаменты на горнолыжных курортах и в селах.
Среди других 20% покупателей замечены были граждане Франции, Италии, Кипра, Мальты, Словении, Норвегии, Голландии, Сирии, ЮАР, США, ОАЭ и некоторых других.
Ожидается, что первые полгода 2010 будет продолжаться снижение цен, и к середине года установится паритет между спросом и предложением, т.е. цены достигнут уровня, при котором покупатели, ожидающие снижения, выйдут на рынок, в результате чего, будет значительное увеличение объемов сделок купли-продажи.
От себя добавлю, что итоги года, приведенные выше, очень субъективны, на мой взгляд, так как данные агентств не могут отображать полностью реальную ситуацию по рынку недвижимости в целом, но, тем не менее, довольно интересно, как выглядит рынок недвижимости по мнению агентств.
Если считать комплексы типа СД «Солнечным Берегом», то ничего удивительного в цифре −40% нет. Если же считать курортной недвижимостью не всякие помойки, а то, что действительно является КУРОРТНОЙ недвижимостью — ситуация не столь печальна. На 3 линии Солнечного берега, в комплексе Сани Форт, два равнозначных апартамента были проданы до кризиса за 78000 евро, а в декабре 2009 — по 72000 евро, спад менее 10%. На второй линии в Елените двухэтажные дома с 330−340 тыс. евро подешевели до 290...310 тысяч по реальным сделкам, тоже в районе 10%. На первой линии там же цены с 2400...2500 евро/м2 снизились до 2100...2250, что также в пределах 10−15 %.
Так что падение в результате кризиса сильно зависит от сегмента. В той же Софии, при средней цене сделок 1000 евро/м2, пойди купи дешевле 2000 в секторе между бул. Витоша — Граф Игнатьев — Царь Освободитель, не получится. Сильно, катастрофически подешевело то, что и без кризиса плохо продавалось ввиду отвратительного местоположения. А понастроили во времена бума в таких местах много чего. Вот и происходит сейчас то, что происходит: или стоят бетонные недострои, памятники идиотизму инвесторов, или построенное сливается по себестоимости или под нее, в попытке вернуть вложенное хотя бы частично. Так что статистика действительность искажает, а наивные покупатели верят, что за три копейки можно купить что-то стоящее.
[Ответить]