Как и следовало ожидать , покупка недвижимости в Болгарии не такое простое дело , как может показаться на первый взгляд. Книга Рэйчел Гэвис «Кошмар моей болгарской недвижимости» , отрывок из которой был опубликован на нашем блоге несколько дней назад — ещё одно подтверждение этому. Некоторые агентства недвижимости и строительные компании действуют по принципу — «Покупателя не нужно обманывать — достаточно лишь о чём то умолчать». В результате таких «умалчиваний» покупатели часто чувствуют себя обманутыми. Кто мирится с этим , а кто то идёт к юристам.
Никто из риэлторов и строителей на своих интернет сайтах не раскрывает юридических и организационных нюансов приобретения недвижимости. Видимо , считают , что никчему это знать покупателю.
Наш блог решил восполнить этот пробел. Мы обратились с просьбой написать статью в наш блог к софийскому адвокату Албене Николовой , чья адвокатская контора в данный момент ведёт несколько десятков дел своих клиентов , которые приобрели недвижимость в Болгарии , но были введены в заблуждение , либо просто обмануты риэлторами и строительными компаниями.
Несмотря на занятость , Албена Николова согласилась провести юридический ликбез на нашем блоге. Учитывая , что в связи с экономическим кризисом резко возросло количество клиентов , прибегающих к помощи юристов для решения своих проблем со строительными компаниями , мы думаем , что этот материал будет интересен как потенциальным покупателям , так и владельцам недвижимости в Болгарии.
На всякий случай , с разрешения Албены Николовой , мы оставляем координаты её адвокатской конторы :
г. София, 1000, ул.Иван Шишман №7,
тел. + 35 9884 45 22 43
Как обезопасить себя при покупке недвижимости в Болгарии.
Последние несколько лет ко мне, как к адвокату, стало обращаться все больше клиентов — британских и российских граждан, а также и болгар, недовольных продавцами или строительными компаниями. Это люди разных возрастов, национальностей, с разным уровнем образования и жизненного опыта, приехавшие из разных стран, объединенных одной общей целью — приобрести свое недвижимое имущество в разных уголках Болгарии. Все они считают, что были обмануты продавцами или строительными компаниями в процессе ведения переговоров и подписания документов о собственности. Большинство из них, к сожалению, обратились к адвокату только после того, как с их стороны уже были подписаны соответствующие документы о приобретении недвижимости, и считали, что продавец не исполняет свои обязанности по ним. Эти документы чаще всего были составлены юристами или адвокатами самих продавцов или строительных компаний, и несмотря на их уверения о том, что права покупателя полностью защищены, все они, в основном, защищали и защищают интересы только одной из сторон сделки — продавца.
Все нижеперечисленные случаи имели место в моей практике, либо все еще в настоящее время продолжают возникать и развиваться. Практически все юристы, работающие в области недвижимости, встречаются с ними ежедневно. На многих сайтах можно увидеть информацию о процессе приобретения недвижимости — способах, времени, документах и т.д. И если условно разделить юристов, работающих с недвижимостью, на тех, кто обслуживают интересы застройщиков и компаний-продавцов и тех, кто защищает интересы покупателей, то можно сказать, что большинство из доступной в интернете информации предоставлена «первой группой» юристов. Поэтому хотелось бы заполнить, хотя и в недостаточной степени, тот пробел, который существует в информированности приобретателей этой самой недвижимости. Думаю, что это будет полезно не только читателям, но и адвокатам покупателей, к которым перестанут обращаться неосведомленные клиенты и искать помощь только после того, как исчерпаны все способы правовой защиты. Здесь будут рассмотрены некоторые схемы, по которым действует ряд недоброжелательных продавцов, а также и практические советы о том, как избежать эти самые проблемы, приобретая недвижимость в нашей стране.
В Болгарии, как и во всех демократических странах, в гражданском законодательстве провозглашен принцип «свободы договора». «Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме тех случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами» — подобная фраза фигурирует как в болгарском Законе об обязательствах и договорах, в Гражданском кодексе Российский Федерации, так и во всех законодательствах стран ЕС. Вот поэтому очень трудно или абсолютно невозможно возразить продавцу и доказывать компетентным органам, в том числе и суду, что покупатель был обманут, так как ему была предоставлена возможность ознакомиться с документами и никто не заставлял его подписывать что-либо насильственным образом. В его распоряжении были все публичные реестры, которые дают возможность получить актуальную информацию как о продавце, так и о самой недвижимости, но покупатель, то ли от незнания, то ли от отсутствия времени или просто от нежелания делать «лишние» затраты, просто проигнорировал эту важную подробность. Незнание, как известно, не освобождает от ответственности, или другими словами говоря, ставьте свою подпись только тогда, когда Вы полностью уверены в том, что подписываете и желаете все те результаты, которые последуют после подписания данного документа.
Чаще всего потенциальный иностранный инвестор подходит к сделке и к подписанию соответствующего документа с точки зрения личного опыта и существующих законных положений в его стране. Однако, в каждой стране, и Болгария в этом отношении не исключение, существует множество «подводных камней» с которыми и сталкивается потенциальный покупатель.
Необходимо упомянуть, что болгарское общество в целом, в том числе и наше правительство остро реагирует на сообщения об экономических преступлениях в области недвижимости, которые имели место в последние годы, во время т.н. «бума» иностранных инвестиций в туризме и строительстве — этих основных для нашего государства областей экономики. В последние годы принято ряд мер для пресечения и уменьшения количества преступных деяний и утверждения положительного имиджа страны. Подробнее некоторые из этих мер мы рассмотрим в следующих публикациях.
1. Основные заблуждения о предварительном договоре.
Наверняка любому местному и иностранному инвестору в Болгарии, после долгих или не очень поисков подходящей недвижимости, успешных или не совсем переговоров с продавцом, сделанного выбора и подсчета будущих материальных затрат, пришлось столкнуться с «предварительным договором» или первым документом, оговаривающим дальнейшие условия сделки о передаче права собственности на недвижимость.
В Болгарии, в подавляющем большинстве из случаев, при заключении сделок на передачу права собственности на недвижимость, используется предварительный договор, благодаря которому определяются существенные условия будущего окончательного договора купли-продажи недвижимого имущества /договора продажи недвижимости/. Этими существенными условиями являются: конкретное описание недвижимого имущества, его местонахождение, цена, условия оплаты, сроки строительства, сроки передачи объекта и т.д.
1.1.Необходимо подчеркнуть, что заключенный на территории Болгарии предварительный договор представляет собой договоренное между сторонами согласие о заключении окончательного договора при определенных условиях, но этим договором не осуществляется передача права собственности на недвижимость покупателю, даже, если он заплатит большую часть или всю цену этой недвижимости. В любом случае, заключение окончательного договора остается одним будущим и ненадежным событием, реализация которого зависит от ряда объективных факторов, связанных со строительством и соответствующими разрешительными документами, издаваемыми государственными органами, а также в большой степени зависящих и от добросовестности самого продавца.
Вот пример из практики: ко мне обратился клиент — покупатель, с вопросом по поводу подписания бессрочного договора об обслуживании и управлении жилищного комплекса, в котором он приобретает свою недвижимость. После рассмотрения всех наличных документов оказалось, что застройщик заставил покупателя не только подписать неблагоприятный для него предварительный договор, по которому он обязался предварительно заплатить все 100% от цены, но также предусмотрел в нем обязанность подписать и упомянутый договор об обслуживании.
В чем здесь уловка? Во-первых покупатель перевел всю сумму за недвижимость, так и не подписав окончательного договора о переходе права собственности /нотариальный акт/, тем самым он потерял возможность контролировать деятельность застройщика по завершению строительства — строительство затянулось еще на 3 года после уговоренного в предварительном договоре срока. И все эти пять лет — два года с момента подписания предварительного договора и еще три года ожидания, покупатель на самом деле и не был собственником этой недвижимости, т.е. не мог ни продать ее, ни получать какие-либо дивиденды и т.п. Но так как деньги уже были заплачены, он не мог оказать давление на застройщика.
Во-вторых, никто не может обязать покупателя подписать договор об обслуживании и управлении недвижимостью до передачи объекта в эксплуатацию, так как до издания соответствующих разрешительных документов, использование, соответственно управление такового, не только не может осуществиться, но это и запрещено законом.
В-третьих, необходимо подчеркнуть, что болгарское законодательство нигде не обязывает покупателя или собственника недвижимости подписывать подобный договор управления с застройщиком или любой другой компанией. Подобного типа договоры являются дополнительной возможностью для застройщика, после продажи объекта и в дальнейшем получать от него прибыль. В дальнейшем рассмотрим подробнее договора об управлении общих частей, заключаемые между застройщиками и собственниками недвижимости в закрытых комплексах, в связи с вступившим в силу новым «Законом об управлении этажной собственности».
Согласно действующему законодательству, собственники недвижимости в рамках данного объекта — здания, комплекса и т.д., вправе сами выбрать на своем общем собрании лучший для них способ управления этой недвижимости. Они могут сами выбрать компанию, которая будет обязана поддерживать чистоту, делать мелкие ремонты и т.д. на территории соответствующего здания или комплекса. Поэтому мой совет — оговорите все существенные для Вас условия в предварительном договоре, требуйте подписание окончательного договора /нотариального акта/ в сроки, которые выгодны Вам, так как только после подписания окончательного договора Вы становитесь собственником этой недвижимости. И только после этого решайте вопросы как управлять этой недвижимостью и какую мебель покупать.
Данный случай завершился тем, что между застройщиком и клиентом было подписано дополнительное соглашение к предварительному договору, в котором между сторонами был уговорен конкретный срок передачи объекта застройщиком и конкретный момент передачи права собственности. Условие о подписании договора об управлении было устранено. В настоящее время клиент является собственником недвижимости в Болгарии.
Албена Николова.
Продолжение следует...
