Год назад, в мае 2009, я , рассказывая на блоге о злоключениях британских покупателей недвижимости в Болгарии, предположил, что вскоре можно ожидать неприятных историй и с россиянами.
И в последнее время такие истории все чаще случаются. В основном они пока становятся предметом обсуждения на профильных форумах, и , за редким исключением, не доходят до массовых СМИ, как, например, история с российскими покупателями в городе Сандански, о которой упомянули практически все новостные интернет-порталы.
Кризис серьезно отразился на болгарских застройщиках, и многим из них, чтобы остаться «на плаву» пришлось закладывать банкам уже построенную недвижимость. При этом, как выясняется, некоторые из застройщиков не стесняются продавать уже заложенные банку апартаменты покупателям. Это не запрещается местным законодательством.
Вполне возможно, что продавец не имеет умысла обмануть покупателя, и надеется к моменту заключения нотариального договора снять залог с проданного апартамента, но не у всех, судя по всему, это получается.
До недавнего времени очень немногие из покупателей знали о такой нечаянной возможности — приобрести уже заложенный апартамент. Тем не менее, такая угроза есть, и последствия ее могут быть весьма печальны. Вплоть до потери вашей собственности.
Вот последние из примеров, рассказанных на форуме «О Болгарии по- русски» .
У меня случилось ужасное событие. Уверен, что это может произойти с каждым из Вас и даже уверен, что произошло уже с кем- то. Сколько бы кривых ухмылок и возгласов типа:» вот идиот» не прозвучало в ответ. И я не понимаю почему здесь нет таких как я. И почему народ не бьет тревогу.
Так вот ,уже больше года я являюсь счастливым обладателем прекрасного апартамента на побережье. И вдруг, приходит письмо от судебного пристава исполнителя, из которого я узнаю, что апартамент является предметом обеспечения ипотечного кредита продавца. И теперь на него наложено взыскание ,и он будет продан с торгов в пользу банка. И по сути, я должен через месяц выйти вон из своего дома на улицу ,и не имеет значения, что я в нем живу с семьей и детьми, плачу налоги, покупаю мебель и оборудование, т.е. веду хозяйственную деятельность, абсолютно не подозревая о надвигающейся опасности.
К сожалению, человек, рассказавший об этой проблеме, не стал продолжать эту тему, и я не знаю как решился его вопрос, только известно, что апартаменты должны были быть выставлены на торги судебным исполнителем 15 апреля.
И еще пример, о котором другой потерпевший покупатель рассказал буквально на днях.
Мы с женой решили тоже приобрести апартаменты и обратились в компанию «Виртус». В конце июня 2009 года мы приехали в Болгарию, выбрали апартаменты № 5В5 в комплексе «Виктория резиденс» (Солнечный Берег), которые принадлежат компании ООД «Поло Комерс» (г. София, ул. «Екзарх Йосиф, 79; менеджер Анатолий Колев).
При этом нас уверяли, в том числе и письменно, что апартаменты юридически «чистые», т.е. не обремененные какими-либо обязательствами и долгами. Основываясь на этом и только на этом, мы договорились о рыночной цене и 03.07.2009 заключили предварительный договор на покупку апартаментов № 5В5 со следующими обязательствами сторон:
А) с нашей стороны — оплатить полную сумму в размере 65.000 евро до 03 ноября 2009 года.
Б) со стороны Продавца — оформить апартаменты в нашу собственность до 30 ноября 2009 года.
Мы все свои обязательства выполнили в срок, и требуемая сумма была вовремя перечислена на счет Продавца.
Однако оформление в определенное договором время не состоялось, несмотря на наши настойчивые требования. Как оказалось, апартаменты были и остаются «заложены» под ипотечный кредит, который до сих пор не погашен ООД «Поло Комерс».
Таким образом, нас намеренно ввели в заблуждение, давая заведомо ложную информацию о юридической чистоте сделки, на основании которой мы приняли решение и договорились о рыночной цене на покупаемые апартаменты. Понятно, что если бы нас предупредили о том, что апартаменты заложены под ипотеку, мы никогда бы не стали их покупать, тем более по рыночной цене, поскольку все риски при невозвращении кредита ложатся на нас, что на самом деле и произошло. Как известно, высоко рисковые активы продаются с большим дисконтом.
На сегодня кредит «Поло Комерс» не возвращен, ипотека не погашена и, как результат, оформление апартаментов в нашу собственность является невозможным. В результате договор не выполнен по вине «Виртуса» и «Поло Комерс», которые уже больше полугода пользуются нашими деньгами, а мы апартаменты так и не получили.
«Виктория Резиденс» — именно здесь заложенные банку апартаменты продает компания «Виртус». Знак «STOP» , очевидно предназначен не только для автомобилистов — покупатели недвижимости тоже должны обратить на него внимание.
В этом случае посредник — компания «Виртус», предлагает покупателю новые сроки заключения договора — не позднее 31 июля 2010. Но, при этом деньги уже получены компанией «Поло Комерс» ( к слову, не имеющей отношения к недвижимости и занимающейся продажей куриного мяса). И непонятно, что именно мешает в данный момент «Поло Комерс» вывести апартамент из под залога — ведь деньги уже получены. Посредник, агентство «Виртус», в данном случае, вместо того, чтобы профессионально сделать свою работу и проверить своими силами апартамент, наоборот, умышленно ввело в заблуждение покупателя. Прогнозировать развитие данной ситуации не берусь, скорее всего покупатель сможет вернуть деньги, если подписание нотариального акта не состоится, но врядли он рассчитывал при покупке недвижимости, вместо беззаботного отдыха на пляже участвовать в судебных тяжбах с посредником и продавцом.
Резюме такое — не экономьте на адвокате. Перед подписанием предварительного договора требуйте, чтобы ваш адвокат взял в «Агентстве по вписыванию» удостоверение о тяжести — в вольном переводе на русский язык это справка об отсутствии обременении на апартаменте. Эту же процедуру надо будет сделать еще раз — перед заключением нотариального акта, так как, обычно, между заключением предварительного договора и окончательного проходит значительное время, то продавец вполне может заложить этот апартамент сразу после подписания предварительного договора. Заодно уже и проверьте финансовую отчетность компании — особенно это нужно при покупке недвижимости на стадии строительства.
Главное запомнить, что выяснение наличия подводных камней при приобретении недвижимости в Болгарии это только ваша забота, и никто не будет за вас ее делать, даже посредники, через которых вы приобретаете недвижимость.
