Итак, лето позади и пришла пора поговорить о курортной недвижимости в Болгарии. Очень многих россиян интересует , на сколько же рухнула стоимость квадратного метра на курортах Болгарии, и когда же за 10 000 евро можно будет купить большой апартамент с видом на море с огромной террасы? Могу сказать. Никогда. Перефразируя Марк Твена, можно сказать, что слухи о смерти курортной недвижимости Болгарии оказались сильно преувеличенными.
Более того, лично я этим летом не заметил практически никаких изменений в цене за квадратный метр, по сравнению с прошлым годом — по крайней мере, в том районе Солнечного Берега, где находится мой апартамент.
Начну со своего дома.
С того времени как я заключил нотариальный акт ( октябрь 2008) , в нашем доме добавилось около десятка собственников из России и Украины. Так как я отдыхал в апартаменте все лето, то, познакомившись со многими нашими соотечественниками, узнал их историю приобретения апартаментов.
В 2008 году, когда я покупал апартамент, здесь продавались квартиры метражом 68 и 57 кв. метров. Первый вариант стоил 56 000 евро, второй 51 000 евро. Застройщик при торге соглашался уступить, максимум, 1000 евро. Я приобрел апартамент 68 кв.метров за 55 000 евро.
Как оказалось, несколько россиян, независимо друг от друга, но объединенные одной мечтой о приобретении недвижимости в Болгарии, уже в разгар кризиса осенью 2008, тоже приобрели здесь апартаменты (т.е. спустя несколько месяцев после меня). Покупали каждый через своего риэлтора — и приобрели апартаменты 57 кв. метров — но за 56 000 евро. Тут, конечно, риэлторы свой кусок откусили не слабо, так как застройщик, напомню, продавал их изначально за 50−51 000 евро.
Сосед с Украины, приобрел осенью 2009 полностью аналогичный моему апартамент за 53 000 евро. В данный момент застройщик продает последний апартамент 68 кв. метров за 51 000 евро. Итого, падение за два года — 4000 евро официально.
Еще одни собственники приобрели сразу два апартамента. Узнав случайно от своих знакомых, что англичанин продает в нашем доме свой апартамент 57 кв. метров (без мебели, правда) всего за 38 000 евро — они, летом 2009 года, приобрели его без торга, и не глядя. Приехав , и посмотрев дом и место расположения, они решили приобрести еще один апартамент у застройщика. Несмотря на кризис, застройщик держал цену на апартаменты 57 кв. метров такую же, как и год назад — 51 000 евро. После пары часов трудных ( по словам собственников) переговоров, россияне «отжали» застройщика на 6 000 евро. Итого, второй апартамент обошелся им в 45 000 евро ( с мебелью).
Этим летом, я лично видел два раза, как приходили русскоязычные люди и спрашивали у обслуживающего персонала, не продаются ли в нашем доме апартаменты.
Здесь сделаю небольшое лирическое отступление. После кризиса, покупатели курортной недвижимости, похоже, прозрели, и стали более требовательны. Это раньше покупалось все что угодно, где угодно и не глядя. Сейчас покупателя интересует, что есть в комплексе, сколько идти до моря, и какая инфраструктура вокруг. Этот вывод я сделал и из общения с соседями, объяснявшие мотивацию выбора и из общения с россиянами, проживающими в комплексе «Балкан Бриз».
Ровно год назад, я как раз выкладывал в одной из статей фото, где на заборе этого комплекса висела растяжка с указанием цены 500 евро за кв. метр. Прошел год. Цена такая же и осталась. Добавилась еще одна растяжка — «Балкан Бриз 2» — 590 евро за кв.метр.
Жильцы этого комплекса рассказали, что довольно часто риэлторы привозят клиентов на просмотр оставшихся апартаментов, но так в этом сезоне пока никто и не соблазнился низкой ценой. До моря минут 15 пешком. Шоссе Бургас-Варна рядом. Инфраструктуры рядом, кроме пары мини-маркетов, нет.
То есть, в результате изменения в сознании покупателя, масса апартаментов оказались просто неликвидными, и теперь, например апартамент возле цементного завода продать даже за 500 еврокв.метр невозможно. А ведь два года назад здесь цена была 1000 евро за метр. Правда и представитель застройщика клялся, что «через год завода здесь не будет». Комплекс «Каскадас». Интересно, что одни из моих соседей смотрели этот комплекс, но цементного завода даже не заметили.
А вот какие растяжки висят на комплексе, расположенном на той же улице, что и мой дом, только дальше метров на 100 от нас, и от моря тоже, соответственно. В радиусе 150 метров от этого комплекса 5 мини-маркетов, 4 ресторана (к слову хороших и недорогих) и автобусная остановка. До моря минут 7 идти. Кстати, между «Балкан Бризом», где 500 евро за метр, и этим комплексом расстояние метров 700−800. Но разница в цене ощутимая. Правда в «Бризе» продает застройщик, а здесь, судя по всему, вторичная продажа.
Еще одна растяжка на другом комплексе. Дом расположен недалеко от «Sunny Fort», так же возле центрального шоссе Солнечного Берега. Как видим, здесь продавец хочет 700 евро за метр — при этом демонстрационно написана и зачеркнута предидущая цена 750 евро... Это при том, что дом, судя по несвежей штукатурке и потекам на балконных перекрытиях, построен уже несколько лет назад.
Вот здесь уже твердая вторая линия, метров 100 до моря. За студию просят 38 000. Размер студии не указан — но, думаю, как минимум 1000 евро за метр получится.
Это тоже вторая линия. Но обещают вид на море. Цена 1599 евро за метр.
А это «Наутилус», в котором довольно быстро распродали все апартаменты по 800−850 евро за метр. Стильное здание, но с неоднозначным месторасположением. Вы увидите его слева, если будете идти к супермаркету «Младость» от автостанции.
В комплексе «Петерхаус» продают самые дорогие апартаменты на Солнечном Берегу — от 2500 до 3800 евро за кв.метр. Стоимость апартаментов здесь от 212 000 до 970 000 евро. Хоть и с видом на море из большинства апартаментов, но всего лишь вторая линия. По неофициальным данным, инвестором этого комплекса является госпожа Батурина. Центральный офис продаж находится в Москве.
Ну и для полноты картины можно еще рассказать про комплекс «Голден Дей». Комплекс примечателен тем, что изначально застройщик заявлял о супернизких ценах. И действительно, апартаменты в этом комплексе самые дешевые на Солнечном Берегу. Если не ошибаюсь 450 евро за кв.метр (или даже по 400 было, уже точно не помню). Но, сейчас уже ясно, что кроется за низкими ценами.
Итак, бассейн, который был на рекламных проспектах, решено было не делать ( до моря ведь 500 метров — зачем еще бассейн). Бойлер и кондиционер не входят в комплектацию квартиры — и за них надо платить дополнительно, ну и за установку соответственно. Кроме этого, застройщик не хочет брать на себя функции послепродажного обслуживания комплекса, и возлагает процедуру выбора управляющей компании на хрупкие плечи собственников. Добавлю, что комплекс сей чудный находится в 50 метрах от шоссе Бургас-Варна, и в 10 метрах от отеля, в котором летом делают детский лагерь с вечерней дискотекой. Так что источниками шума комплекс на лето обеспечен. И еще застройщик требует всех покупателей заплатить по 1300 евро — «за подготовку документов», что является «разводом» на ровном месте. Наверняка, вылезут еще какие-нибудь дополнительные расходы, и по итогу апартамент обойдется гораздо дороже заявленной цены.
Поясню, для тех, кто не в курсе. Если комплексе не обслуживается никакой управляющей компанией, это значит, что он не охраняется и не убирается. Если комплекс плохо обслуживается — это значит, что вскоре он будет выглядеть вот так, как на фото ниже. На вид очень симпатичное здание, при ближайшем рассмотрении оказалось с отвалившимися буквами на фасаде и с отваливающейся штукатуркой на потолке вестибюля.
Вроде все. Осталось добавить, что некоторые застройщики и агентства недвижимости стали ориентироваться только на россиян. Так, на Солнечном Берегу стоят вдоль шоссе биллборды с рекламой комплекса «Роял Сан» — только на русском языке. А агентства стремятся всячески подчеркнуть свою ориентированность, вывешивая даже российские флаги.
В общем, тот вывод, что я сделал по итогам отдыха в прошлом году, остается неизменным и в этом. Поэтому просто повторю его.
Итак , по итогам личных осмотров и из разговоров с риэлторами сделал вывод : в 200−300 метрах от пляжа , в хорошем комплексе можно , если поискать , купить апартаменты от 700 еврометр. Средняя же цена таких вариантов — 800 еврометр.
В километре от пляжа , и дальше — средняя цена 500 евро. Если поискать и поторговаться ,то можно найти и по 400 еврометр.
На рынке идёт дифференцирование недвижимости , в силу вступает правило , которое вывели западные риэлторы — На стоимость недвижимости влияют три фактора 1) расположение.2)расположение.3)расположение.
Понятно, что мои выводы сугубо субъективны, но они не более субъективны, чем статьи журналистов, которые на основании низких цен в комплексах, расположенных в 5−6 км. от Солнечного Берега делают выводы об уровне цен всего курорта, а нередко и об уровне цен всей курортной недвижимости.
Согласен,что на СБ цены не особо просели с прошлым годом,заметил ,что тема обслуживания становится одной из самых весомых,при выборе объекта,так же как и расположение.
[Ответить]
office313 Reply:
августа 30, 2010 at 10:38
все так — обычно «тему обслуживания» в расчет мало принимали. Да и сейчас новые покупатели не особо обращают внимание на этот нюанс. Но, как правило, в процессе владения уже в первое же лето начинают понимать значение управляющей компании и нюансов договора поддержки.
[Ответить]
Здравствуйте!
Хотела бы написать несколько коментарий по поводу етих слов''То есть, в результате изменения в сознании покупателя, масса апартаментов оказались просто неликвидными, и теперь, например апартамент возле цементного завода продать даже за 500 евро\кв.метр невозможно. А ведь два года назад здесь цена была 1000 евро за метр. Правда и представитель застройщика клялся, что «через год завода здесь не будет». Комплекс «Каскадас». Интересно, что одни из моих соседей смотрели этот комплекс, но
цементного завода даже не заметили.''1.Вы пишите что за 500 евро кв/м возле цементного завода почти не возможно продать-аа хочу Вам сказать что очень даже не плохо продается и за 890 евро!Цементный завод етот уберут!На его месте наверное будет Каскадас3!Да и по казакону их обязывают убрать его.Еще не много про Каскадас:зайдите пожалуйста на www.cascadas.ru и Вы поймете почему за кв/м сдесь ни когда не могут брать по 500 евро.Комплекс етот по качеству один из лучших,да и район сдесь очень спокойный.В близи все есть и аквапарк и суппермаркет и центыр и не шумно.отличное качество строительства: стены из кирпича, а не гипсокартонные, как это делают зачастую. Натуральный камень использован в отделке, а не пластиковые заменители. Кирпич греческий, окна немецкие качественные. В общем, по уровню стройки — один из лучших! В каскадесе есть 2 басеина,2 ресторана.Зайдите на сайт www.cascadas.ru и Вы все поймете:)
[Ответить]
office313 Reply:
сентября 1, 2010 at 13:35
я смотрел Каскадас-1 два года назад. Мне тогда еще обещали что на следующий год не будет завода. «А воз и ныне там».
То, что Вы говорите, что и по 900 евро там продается — лишний раз подтверждает мои слова о динамике цен — что они не очень и снизились.
От моего апартамента до Каскадаса чуть меньше километра — так что имел удовольствие прогуливаться там с киндером. Пустырь рядом и завод позади.
Мое мнение -качество апартамента (натуральный кмень в отделке и т.д) не самое важное в курортной недвижимости. Расстояние до моря и хороший пляж + ближайшая инфраструктура + ряд опций в самом комплексе — вот это основное при выборе.
Мне натуральный камень при отделке не так нужен — как наличие бесплатного интернета и фитнесс -зала. Хотя, не скрою — внешене Каскадас симпатичный весьма.
[Ответить]
Мечтателeй с бюджетом в 30−40 тыс и расчетом на минимум двухкомнатный с видом на море в этом году полно! И это результат того, что пишут всякие там «аналитики». Россиян активно убеждают, что цены в Болгарии дармовые, не уточняя при этом, что даром продается совсем уж откровенное барахло. А россияне с сильно ограниченным бюджетом, начитавшись подобного, идут потом почему-то не к трассе Варна-Бургас и не на болота в полях, а прямиком на первую линию :-). Где стоят, любуются и с удивлением обнаруживают, что им там с их бюджетом в 30−40 тысяч делать там в общем-то, нечего.
[Ответить]
Неправда насчет мечтателей. Я в июне этого года купил апартаменты в Форт Ноксовском комплексе на первой линии с мебелью и пр. общей площадью 77 м. за 43.000 евро. Правда продавал житель туманного альбиона ;-))
[Ответить]
Borka Reply:
октября 22, 2010 at 0:07
С видом на море?
[Ответить]